Investir dans l'immobilier locatif aux Baléares : rentabilité et réglementation

Les Baléares affichent la rentabilité locative brute la plus basse d'Espagne, environ 4,2 à 4,4 % selon les sources (Idealista et Fotocasa, données du 2e trimestre 2026), loin derrière des régions comme Castilla-La Mancha (7,8 %). En cause, des prix d'achat très élevés par rapport aux loyers. Voici ce qu'il faut vraiment savoir avant d'investir, entre rentabilité modeste et réglementation touristique verrouillée.

Quelle rentabilité attendre vraiment ?

Palma affiche 4,4 % de rentabilité locative brute résidentielle, un chiffre confirmé indépendamment par Idealista et Fotocasa pour le 1er et le 2e trimestre 2026. Certaines communes font un peu mieux, comme Llucmajor à Mallorca (5,5 %), quand d'autres font pire, comme Santa Eulària des Riu à Ibiza (3,3 %). À titre de comparaison, les emprunts d'État espagnols à 10 ans rapportent 3,4 à 3,5 %, un écart que plusieurs analystes jugent trop faible pour compenser le risque et l'illiquidité d'un investissement immobilier. La location longue durée à des résidents, dans des zones intérieures à population active stable plutôt que sur le littoral touristique, ressort comme une option potentiellement plus pérenne, même si les données sur ce point restent parcellaires.

Peut-on encore louer aux touristes ?

C'est le point le plus complexe. Un moratoire sur les nouvelles licences touristiques (ETV) est en vigueur depuis 2022 sur la majorité de l'archipel. Il a été assoupli en avril 2025 (Decreto-Ley 4/2025), qui a supprimé la suppression automatique des places prévue pour 2026, mais dans le même texte, il a aussi interdit toute nouvelle place touristique dans les immeubles collectifs sur l'ensemble des Baléares depuis le 16 avril 2025. Palma est allée plus loin : depuis le 28 mai 2026, la ville interdit toute nouvelle place touristique, y compris dans les maisons individuelles, sur l'intégralité de son territoire (les licences déjà accordées restent valables). À Menorca, une "bourse" temporaire permet d'acheter une nouvelle place à 2 500 € (usage classique) ou 800 € (résidence principale louée moins de 60 jours/an). À Ibiza, les contrôles se sont durcis avec des amendes coercitives jusqu'à 5 000 € par jour pour la location illégale.

Concrètement, pour un investisseur, la voie la plus fiable reste d'acheter un bien qui dispose déjà d'une licence ETV active et valide, plutôt que d'espérer en obtenir une nouvelle. Un point administratif récent à connaître : le registre national unique (obligatoire depuis juillet 2025 pour publier sur les plateformes) a été annulé par le Tribunal Supremo en mai 2026, jugé incompétent face aux registres régionaux. Seul le registre ETV des Baléares reste donc obligatoire aujourd'hui.

Une surtaxe pour les acheteurs étrangers ? Pas pour les Français

Le gouvernement espagnol a annoncé en janvier 2025 une taxe pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien pour les acheteurs non-résidents de l'UE. Le texte a été déposé au Congrès en mai 2025, mais quinze mois plus tard, il n'a jamais été débattu ni voté, et semble mis de côté faute de majorité. Dans tous les cas, cette mesure viserait uniquement les acheteurs résidant hors UE (Britanniques post-Brexit, Américains, etc.) : un Français résidant en France n'est pas concerné, le critère retenu étant la résidence dans l'UE, pas la nationalité.

Comment est imposé un loyer perçu par un résident français ?

En tant que résident fiscal français percevant des loyers aux Baléares, tu relèves de l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents espagnol) au taux de 19 %, le taux réservé aux résidents de l'UE/EEE (contre 24 % pour les non-résidents hors UE). Tu peux déduire les charges directement liées au bien : taxe foncière (IBI), charges de copropriété, assurance habitation, frais de gestion, travaux d'entretien et intérêts d'emprunt, à condition de justifier chaque dépense. Ce point mérite d'être confirmé avec un conseiller fiscal pour ta situation précise.

Quels frais prévoir à l'achat ?

Au total, prévois d'ajouter environ 9 à 10 % au prix d'un bien ancien, et 11,5 à 12 % pour un bien neuf, hors honoraires d'avocat éventuels.

Questions fréquentes

Puis-je encore obtenir une licence de location touristique aux Baléares ?

C'est très restreint dans la plupart des zones depuis le moratoire de 2022, encore durci en 2025-2026. La solution la plus réaliste est d'acheter un bien qui dispose déjà d'une licence ETV valide plutôt que d'en demander une nouvelle.

La taxe de 100 % pour les acheteurs étrangers s'applique-t-elle à un Français ?

Non. Ce projet, toujours pas voté quinze mois après son annonce, ne viserait que les acheteurs résidant hors de l'Union européenne. Un résident fiscal français n'est pas concerné.

Pour comprendre la tension du marché locatif qui explique cette faible rentabilité, notre guide louer un logement aux Baléares détaille la situation. Et pour structurer ton investissement, notre article créer une société aux Baléares peut être une option à étudier selon ton profil.