¿Merece la pena invertir en alquiler en Baleares?

Menos de la que te imaginas: Baleares tiene la rentabilidad bruta del alquiler más baja de España, en torno al 4,2 a 4,4 % según Idealista y Fotocasa con datos del segundo trimestre de 2026, muy lejos de regiones como Castilla-La Mancha (7,8 %). El motivo es simple: los precios de compra son altísimos en relación con los alquileres. A eso se suman dos factores que hay que tener claros antes de firmar: el alquiler turístico está prácticamente cerrado a nuevas licencias, y si eres no residente de fuera de la Unión Europea tributas por tus alquileres al 24 % sin poder deducir gastos.

¿Qué rentabilidad puedes esperar de verdad?

Palma marca un 4,4 % de rentabilidad bruta en alquiler residencial, un dato confirmado de forma independiente por Idealista y Fotocasa en el primer y el segundo trimestre de 2026. Algunos municipios lo mejoran, como Llucmajor en Mallorca (5,5 %), y otros lo empeoran, como Santa Eulària des Riu en Ibiza (3,3 %). Como referencia, el bono español a 10 años renta un 3,4 a 3,5 %, una diferencia que varios analistas consideran demasiado estrecha para compensar el riesgo y la iliquidez de un inmueble. El alquiler de larga duración a residentes, en zonas del interior con población activa estable y no en el litoral más turístico, aparece como la opción potencialmente más sostenible, aunque los datos desagregados sobre ese punto son escasos.

¿Cómo tributan tus alquileres si no vives en España?

Esta es la diferencia que más cambia el cálculo y la que casi nadie te cuenta antes de comprar. Si eres no residente fiscal en España, tus alquileres tributan por el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes), y el tipo depende de dónde resides:

Traducido a la práctica: comprar desde tu país y alquilar a distancia sale sensiblemente más caro en impuestos que hacerlo siendo ya residente fiscal en España, porque el 24 % se aplica sobre el ingreso bruto, sin descontar el IBI, la comunidad ni los intereses de la hipoteca. Cuándo pasas a ser residente fiscal y qué implica lo detallamos en cómo declarar tus impuestos en Baleares. Confirma tu caso con un asesor fiscal antes de estructurar la compra: la diferencia entre esos dos escenarios puede decidir la operación entera.

¿Y el impuesto del 100 % para compradores extranjeros?

Sigue siendo un proyecto, no una norma. El Gobierno español anunció en enero de 2025 un gravamen de hasta el 100 % del valor del inmueble para compradores no residentes de fuera de la Unión Europea. El texto se registró en el Congreso en mayo de 2025 pero, quince meses después, no se ha debatido ni votado, y parece aparcado por falta de mayoría. Dos matices que te afectan directamente: el criterio anunciado era la residencia, no la nacionalidad, así que un ciudadano latinoamericano que ya resida en España quedaría fuera del gravamen, mientras que quien compra desde su país entraría dentro. A día de hoy nada de eso está aprobado, pero es un riesgo regulatorio que conviene tener en el radar si tu plan es comprar antes de mudarte.

¿Todavía se puede alquilar a turistas?

Es el punto más enrevesado, y la respuesta corta es: casi solo comprando algo que ya tenga licencia. Existe una moratoria de nuevas licencias turísticas (ETV) desde 2022 en la mayor parte del archipiélago. Se flexibilizó en abril de 2025 con el Decreto Ley 4/2025, que eliminó la extinción automática de plazas prevista para 2026, pero ese mismo texto prohibió cualquier nueva plaza turística en edificios plurifamiliares en toda Baleares desde el 16 de abril de 2025. Palma fue más lejos: desde el 28 de mayo de 2026 prohíbe cualquier nueva plaza turística en todo su término municipal, también en viviendas unifamiliares (las licencias ya concedidas siguen siendo válidas). En Menorca funciona una bolsa temporal que permite comprar una plaza nueva por 2.500 euros (uso general) o 800 euros (vivienda habitual alquilada menos de 60 días al año). En Ibiza los controles se han endurecido con multas coercitivas de hasta 5.000 euros al día por alquiler ilegal.

Para un inversor, la vía realista es comprar un inmueble que ya disponga de licencia ETV activa y válida, verificada en el registro autonómico antes de firmar, en lugar de confiar en obtener una nueva. Un apunte administrativo reciente: el registro único estatal (obligatorio desde julio de 2025 para publicar en plataformas) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026 por invadir competencias autonómicas. Hoy el que manda es el registro ETV de Baleares.

¿Qué gastos hay que sumar al precio de compra?

En total, añade en torno a un 9 a 10 % sobre el precio de una vivienda usada, y un 11,5 a 12 % en obra nueva, sin contar honorarios de abogado. El ITP es un impuesto autonómico que gestiona la ATIB: comprueba los tramos vigentes el año de tu compra, porque las comunidades los modifican con cierta frecuencia.

¿Qué necesitas para comprar desde el extranjero?

• NIE, imprescindible para escriturar. Se puede pedir en el consulado de España de tu país o en España.
• Cuenta bancaria en España, para los pagos, los suministros y las retenciones fiscales.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para comprobar cargas, hipotecas y la superficie real.
• Cédula de habitabilidad y, si el plan es turístico, la licencia ETV verificada en el registro autonómico, no solo en el anuncio del vendedor.
• Modelo 210 del IRNR, que tendrás que presentar por los rendimientos del alquiler, y también por la imputación de renta si el inmueble está vacío.

Si vas a comprar varios inmuebles o quieres separar el patrimonio, valora hacerlo a través de una sociedad: los pros y contras están en nuestra guía sobre cómo crear una SL en Baleares. Y para elegir zona antes que inmueble, empieza por dónde vivir en Baleares.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir todavía una licencia de alquiler turístico en Baleares?

Es muy difícil en la mayoría de zonas desde la moratoria de 2022, endurecida en 2025 y 2026. La opción realista es comprar un inmueble que ya tenga licencia ETV válida y comprobarla en el registro autonómico antes de firmar.

¿Pago más impuestos por ser latinoamericano?

Por la nacionalidad no. Lo que cuenta es dónde eres residente fiscal: un no residente de fuera de la Unión Europea tributa al 24 % sobre el alquiler bruto sin deducir gastos, frente al 19 % con deducciones de un residente en la Unión Europea o el EEE. Si te conviertes en residente fiscal en España, pasas a declarar en el IRPF.

¿Me afecta el impuesto del 100 % anunciado en 2025?

Hoy no, porque no se ha aprobado. De salir adelante en los términos anunciados, apuntaría a compradores no residentes de fuera de la Unión Europea, no a quienes ya residen en España.

¿Tengo que declarar algo si el piso está vacío?

Sí. Un no residente con vivienda a su disposición debe declarar la imputación de rentas inmobiliarias mediante el modelo 210, aunque no obtenga ningún alquiler.

¿Has comprado para alquilar en Mallorca, Menorca o las Pitiusas y las cuentas no te salieron como esperabas? Cuéntanoslo: los números reales de los lectores valen más que cualquier proyección.